香港测量业概况

　　概览

　　香港测量业的经验及技术在区内首屈一指。过去20多年，香港建造市场蓬勃发展，为本地测量专业带来更多机会，得以广泛接触各类发展项目。

　　过往，不少香港测量师行与国际同业尤其是英国公司合作，竞投大型国际项目。近年，香港一些主要业者已有能力自行提供达到国际标准的服务，不少更放眼中东等海外市场。

　　2007年，香港政府宣布十大基建工程，为建造相关服务如测量缔造庞大需求。由于本地及邻近市场商机涌现，在香港执业的测量师人数持续增加。多家大型国际测量师行在香港设有地区办事处。

　　香港测量业其中三个组别已与中国内地达成专业资格互认协议，包括产业测量、工料测量及建筑测量。

　　业界数据

　　服务范围

　　测量专业提供的服务可分为四大类：

　　产业测量师涉及土地、物业及楼宇的丈量、管理、发展及估价，物业租售的洽谈，以及物业投资的财务事宜等，提供的服务包括：

　　估价：各类物业买卖、租赁及按揭的估价；收地、租务管制、差饷、厘印费、遗产税等法定估价；公司投资组合估值等

　　发展顾问：发展项目的市场研究及评估；与政府洽商地契的修订、收回及重批等问题；制定财务评估报告、现金流量分析及开支控制制度

　　代表客户洽谈各类土地和建筑物的买卖或租赁

　　物业管理：代表业主管理各类物业；就物业的粉饰、装修及重新发展提供意见

　　工料测量师是建造成本的顾问。他们对涉及建造方面的成本、价格、劳工及物料处理、财务、合约安排及法律等均有专门知识。工料测量师的雇主大多是私人发展商、政府及相关机构、承建商、矿务及石油化工企业，以及保险公司等，提供的主要服务有：

　　初步成本咨询

　　成本计划

　　就公平的合约价向招标者提供意见

　　就项目的最佳合约形式提供意见

　　为工程估价，并就付款作出鉴定建议

　　制定现金流量预测及实施成本控制

　　项目管理

　　建筑测量师就以下事宜向客户提供意见：

　　建筑物的建造及经济问题：建筑物现状检验；资金及经常费用分析；监察建造工程对现有建筑物的影响；可行性研究，包括地积比例、地盘覆盖率、制定图则、发展潜力评估及财务经济分析等

　　与建筑物有关的法律问题：就建筑物及城市规划申请，以及建筑物立法律问题提供意见

　　建筑物维修：维修计划的制定及实施；调查工程缺陷、设计及监督

　　项目管理：担任项目经理；管理及监督建筑及装修工程；协调楼宇服务、园境、保安等专门工作

　　土地测量师的工作范围包括：

　　地籍测量：实际确定涉及土地业权的地界及面积

　　工程测量：制定初步地盘测量图；为土木工程工作计算；建筑定线及放样；土方计算及监测斜坡

　　大地测量：设立及维修水平及垂直参考点

　　地形测量及数码制图：制作不同比例的测量图及地图

　　土地信息管理

　　摄影测量：从照片制作测量图及地图

　　水文测量：测定海床深度及地形

　　除核心业务外，来自相关业务如地产租赁、发展、维修管理、发展顾问、经纪及代理的收益也相当可观。

　　服务提供者

　　香港测量师学会是于1984年成立的专业组织。截至2015年8月3日为止，该会共有6,101名正式会员。

　　服务输出

　　近年，区内建造业一片兴旺，对测量师需求殷切。区内建造市场日益开放，为香港发展商及测量专业营造了一个不断成长的输出市场。几乎所有主要测量师行均在东亚各地承接项目。到目前为止，中国内地是最大的输出市场，占业界输出总收入的大部分。除中国内地外，香港测量师行亦把目光投向更远的市场。由于香港工料测量师能提供可靠和专业的服务，加上英语流利，因此，亚洲(例如印度及东盟国家)及中东地区等海外市场的建造工程对香港专才的需求日增。

　　由于工料测量师的主要任务与成本及成本控制有关，因此工料测量应是最易在海外推广的服务。过去10多年，亚洲各国的建造工程越来越多聘用工料测量师，以致这种服务的需求在亚洲增长迅速。产业测量需要对本地市场有深入的认识，最适合输出的服务是为发展及投资项目进行可行性研究及评估。

　　业界发展及市场前景

　　一站式服务

　　在测量专业中，「一站式」服务日趋普遍。大多数新设立的测量师行均会为客户提供全面的顾问服务，由发展顾问、项目管理、物业顾问，以至室内设计及装修，应有尽有。不少业者进行横向发展，把业务扩展至其他领域，例如物业管理、楼宇清洁及保安等，有助扩阔收益来源，并减低与房地产及建筑市场波动有关的风险。

　　本地对测量服务需求增加

　　随着香港政府鼓励私营机构积极参与公共设施项目，测量服务提供者担当日益积极的角色，为公私合营项目提供达至最佳安排的顾问服务。

　　行政长官每年发表的施政报告，是政府公布重大基建计划的平台。2007年，十大基建项目出台，其中包括港珠澳大桥、广深港高速铁路以及启德发展计划，成为推动本地建造业的主要动力。2009年，政府宣布一篮子措施，透过推动重建及整幢改装，善用现时空置或未尽其用的旧工厦。2011年，政府宣布计划在九龙东发展另一个核心商业区。另外，政府于2014年表示，正为启德发展计划进行技术研究，预计可增加约43万平方米楼面面积作写字楼用途，及提供约6,800个新住宅单位。洪水桥新发展区的规划及工程研究将于2016年完成，该区将为市场提供60,000个新住宅单位。除了这些建造工程，政府并陆续推出小型基建项目及活化历史古迹，为本地建造业带来庞大商机，亦为本地测量服务缔造实质需求。

　　测量师的输出

　　过去数年，中东的建筑市场欣欣向荣，吸引许多香港测量师前赴当地发展，有些加入了当地的测量师行，部分则由国际测量师行调往中东分支公司工作。虽然2009年迪拜出现金融危机，2011年发生「阿拉伯之春」，现在全球经济前景又欠明朗，但是区内资源丰富的市场，例如沙特阿拉伯、卡塔尔及阿联酋等受到的影响相对较少。阿联酋首都阿布扎比致力推动经济多元化，正加快工业化及基建发展步伐，是区内增长潜力优厚的市场。

　　香港测量师在内地也备受欢迎。在CEPA下，香港测量师学会已和内地的业界协会签署资格互认协议，让本港测量师能更容易进入内地市场。此外，资深的香港测量师由于熟悉内地市场，又拥有丰富的内地工作经验，因此多获国际测量师行延聘参与内地业务。近年香港及内地的并购活动趋于频繁，一些资深的产业测量师已开始向客户提供独立的公司产业估值服务。

　　东盟国家如印尼、越南和缅甸的经济迅速发展，建造活动增加，对相关服务大有需求，将为香港测量师带来更多商机。

　　内地房地产发展及建造市场

　　自从内地展开住房改革及于2001年加入世贸后，内地住房市场对外商投资更为开放。此外，内地不断城镇化，继续对基建产生庞大需求。虽然近年内地推出多项行政措施以规管房地产市场，但内地房地产市场整体前景依然秀丽，尤以若干二线城市为然。香港、内地和外国投资者对内地房地产项目投资增加，为以专业及卓越服务见称的香港承建商和测量师带来商机。越来越多非金融资产如工厂、混合用途房屋及商业项目都需要香港测量师提供的管理服务。为向内地客户提供更优质的测量及估值服务，若干香港测量公司已于上海及广州等主要城市设立办事处。

　　由于房地产项目不断增加，加上内地发展商日益明白到由工料测量师负责协调招标、安排合约及控制预算的好处甚多，因而对工料测量服务的需求将持续上升。

　　区内的基建项目

　　为保持经济持续增长，许多亚洲国家(如印度及印尼)均急需改善其基础设施、道路网络、港口和机场设施、住房及城市规划。据亚洲发展银行估计，在2010至2020年，亚洲需要投资8.2万亿美元在基建方面，即平均每年需要投资8,200亿美元。私人参与正与日俱增，区内各地也逐步允许外国公司参与投资，并拥有及管理这些项目。在基建项目增加、外国发展商参与程度更高及本土专才不足的情况下，香港公司将有更多机会向区内输出测量服务。有见亚洲市场增长，多家大型国际测量及房地产顾问公司亦选择在香港设立地区办事处，当中包括礼顿建筑(Leighton)。

　　除基建外，许多亚洲国家如中国、印度、印尼、泰国和马来西亚都在兴建或翻新更多购物商场。亚洲掀起消费热潮，促使业者纷纷投资建设现代化零售分销渠道，以致这些国家对专业购物商场管理服务需求日增。有意拓展新市场的香港测量师行可以考虑涉足这个迅速增长的领域。

　　「一带一路」的商机

　　2015年3月，中国发改委发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，说明了「一带一路」的框架思路、合作重点及合作机制。「一带一路」蕴藏丰厚商机，香港的测量专业人士可凭藉丰富的专业知识、卓越的管理技能，提供达到国际标准的优质综合服务，在发展及改善「一带一路」的基建网络方面发挥所长。

　　内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(CEPA)

　　在CEPA框架下，香港已和中国房地产估价师与房地产经纪人学会(CIREA)、中国建设工程造价管理协会(CECA)以及中国建设监理协会(CAEC)分别达成资格互认协议。

　　2003年，香港测量师学会(HKIS)与中国房地产估价师与房地产经纪人学会签署资格互认协议。根据协议条款，符合申请资格的产业测量组(GPD)专业会员，在顺利完成由中国房地产估价师与房地产经纪人学会举办为期3天(16个小时)的培训及考核后，可获得资格互认。现时，190多名香港测量师学会产业测量组会员获中国房地产估价师与房地产经纪人学会承认他们取得的专业资格。凡具备中国房地产估价师与房地产经纪人学会资格的香港测量师学会产业测量组会员，如受聘于获住房和城乡建设部(前称建设部)颁发估价许可证的估价公司，均可以在中国内地执业。

　　2005年，香港测量师学会工料测量组与中国建设工程造价管理协会达成专业资格互认协议。为香港测量师学会工料测量组会员及中国建设工程造价管理协会会员提供的培训及考核于2005年首次举办，共有300多名香港测量师学会工料测量组会员取得内地专业资格，其中约70名已注册成为中国建设工程造价管理协会会员，可以在内地执业。

　　2006年，香港测量师学会与中国建设监理协会签署资格互认协议。根据协议，举凡具备专业资格并拥有不少于5年工作经验的香港测量师学会建筑测量组会员，均可提出申请注册成为内地监理工程师。成功申请者必须根据国家住房和城乡建设部颁布的有关条例办理注册。培训及考核于2007年在深圳首次举办，第二次培训于2011年完结，超过170名香港测量师学会工料测量组会员，在内地成为注册造价工程师。第三次培训将于2015年底前，为至少拥有7年工作经验的中国建设监理协会及香港测量师学会会员进行考核。